アパートの買取と売却について

不動産屋のチラシ広告などに売アパートが出る事が良くあります。現在、入居者がいるアパートを丸ごと売る、という物ですが「現在、満室」とか「年利回りで14%」など一見して買い手に有利な内容が記載されていたりしますが、こういった物件は事前調査が必要です。何よりも「良い物件」であれば現在の持ち主が手放すはずが無いからですが
中には「所有者が死去し相続人が複数なので現金化したい」とか「本業の事業資金調達の為」等のやむを得ない理由による場合もあるので必ずしも全てが駄目な物件とは限りません。では一体、事前にどういう調査をすれば良いのでしょうか?

まず管轄の法務局に行き「その土地の路線価格」を調べます。その土地の地価が周辺の土地と比較して高いか低いか同じか?低い場合には問題があります。一般的に同じ地域で地価の高低差が出る場合、地価の高い所にはモラルの高い善良な人達が多く、地価の低い所には、その反対の人達が集まる傾向があるからです。周辺よりも低い地価である場合には、そのアパートの入居者はモラルが低い人が多い可能性が高くなります。土地と建物の登記を取り土地と建物の名義者が本当に売主であるかも確認します。また建物の登記年月を確認し築年数を計算してみます。広告では築10年と書いてあったけど実際には築12年であったりします。次に調べるべきは現地情報ですが、これは地元の不動産屋に聞くのが一番、確実です。全国展開しているチェーン店では無く個人商店の不動産屋を探します。個人商店の不動産屋はその場所で何十年も営業をしているので地元の事情に詳しい方が多いのです。素直に売り物件の買取を検討しているのだが良い物件かどうか?を聞いてみるのです。すると「あそこはやめといた方がいいよ。あまり風紀の良く無い所だから」とか「こないだ事故があってね。大変だったんだよ」等の現地ならではの情報が分かる事が多いです。

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ここまでの調査で問題が出て来なければ現物を見に行きます。現所有者に直接、案内してもらうようにして「何故、手放したいのか?」を聞く事が肝心です。また中古物件は入手してから修繕費がかかる事が多いので、これから発生しそうな修繕費がどれくらいか? を把握するために要修繕箇所をメモし、出来れば業者から見積もりを取って金額を事前確認しておけばより良いです。そして将来に発生しそうな修繕費と見込み家賃を計算し償却にかかる年数がどれくらいか? を計算します。もちろん年数は短かい方が良いのですが最低でも5,6年、通常は10年前後の事が多いと思います。後は、それだけの年数、本当にその物件が稼働できそうかを考えてみて、大丈夫だと思えば買取を考えても良いでしょう。

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